Bolha imobiliária no Brasil

SIM, NÃO OU TALVEZ?

Como economista, hoje escolhi um tema da minha área para o blog, tema este interessante não apenas para os colegas de profissão, mas para todos, leigos ou não no assunto.

Primeiramente, o conceito de bolha, resumidamente, está relacionado ao fato do preço de um ativo (seja ele qual for, não necessariamente imóveis) atingir rapidamente patamares de proporções exageradas e não justificáveis ou, em outras palavras, os fundamentos por trás das variações de preço não são capazes de explicá-las totalmente (talvez parcialmente sim, mas não totalmente). 

As bolhas surgem de uma especulação. No caso imobiliário, os preços só decolaram como foguetes num curto espaço de tempo porque houve especulação, as pessoas compraram e compram imóveis porque acham que seu preço vai subir. Explicando de uma maneira simplificada, o primeiro a comprar o imóvel por X acha que seu preço vai subir e o vende por X+Y. O que compra do primeiro acha que seu preço vai subir e o vende por X+Y+Z e assim sucessivamente, até que os preços estejam descolados de seus fundamentos e, assim, esteja formada a bolha. Alguém retruca: "Ah não, mas a maioria compra para morar, não para investir!"

Obviamente, o raciocínio do X, X+Y, X+Y+Z, e assim por diante, é uma forma simplista de explicar o fenômeno. É claro que nem todos compram imóvel pensando em lucrar com a venda; muitos têm como ideia principal a moradia, sim, mas não é porque uma pessoa adquire um imóvel para morar que ela não se preocupa com seu valor futuro, até porque raramente se compra um imóvel pensando em morar nele "para sempre", isto é, quase sempre é levada em consideração a possibilidade de mudança em algum momento no futuro. Assim, mesmo comprando com a intenção de morar, as pessoas direta ou indiretamente estão "especulando". Alguém retruca: "A bolha vem de uma especulação, mas nem toda especulação é bolha". Isso é fato, mas a proporção das especulações que estamos vivendo não são proporções que podem ser consideradas "normais", e é a "anormalidade" que caracteriza a bolha.

Darei um exemplo concreto e da minha própria experiência. Por volta de 2007, minha mãe comprou um apartamento conjugado na Lapa (RJ) por R$45mil. Cinco anos depois, nós o vendemos por R$220mil. Quase CINCO VEZES  o valor da compra em apenas cinco anos. Por mais que tenha crescido o crédito imobiliário, por mais que especulem sobre a Copa e Olimpíadas, por mais que se eleve a renda do cidadão brasileiro, um aumento de R$45mil para R$220mil em cinco anos é razoável? Eu afirmo enfaticamente que NÃO! Destaco, ainda, que em 2007 não tínhamos como objetivo principal lucrar com o apartamento, tínhamos a intenção maior de morar nele. Contudo, uma vez que precisamos vendê-lo, não poderíamos pensar "bom, já que não compramos com o objetivo de vender por um preço exorbitante, então vamos vender por um preço "justo", que tal R$55mil?". ISSO NÃO EXISTE! Claro que as pessoas são racionais e vendem pelo preço de mercado. Assim, mesmo que não tenham a intenção inicial de investir, as pessoas acabam entrando "sem querer" no jogo dos preços absurdos e isso vai se transformando num efeito manada, o qual leva à bolha.

Falando especificamente do Brasil e, principalmente, do Rio de Janeiro, os fundamentos por trás da disparada de preços são os eventos esportivos, o crédito imobiliário, as UPPs, o déficit imobiliário ou demanda que estava reprimida, entre outros. Entretanto, na minha opinião, ainda que muitos destes fundamentos sejam plausíveis, não são capazes de explicar totalmente o preço de uma cobertura na zona sul do Rio, por exemplo, assim como não são capazes de explicar o preço dos imóveis em vários outros lugares, não só do Rio e não só coberturas. Por isso, eu acredito na existência de bolha, embora não se possa generalizar e afirmar que esse fenômeno ocorre da mesma forma em todo o território brasileiro e, muito provavelmente, nem ocorra em determinados lugares do Brasil. Da mesma forma, não se pode comparar a bolha imobiliária no Brasil com a que houve nos Estados Unidos, pois o que se passou nos EUA, embora possa ter alguma semelhança com o que está havendo no Brasil, foi diferente a começar pelo crédito "subprime" que não é o caso brasileiro. Exatamente pelas diferenças entre Brasil e EUA, alguém retruca "Lá nos EUA foi diferente e por isso a bolha estourou. Aqui, no Brasil, é provável que os preços dos imóveis deem uma estagnada ou sofram uma leve queda, mas não vai haver quebra do sistema e por isso não existe bolha". Sobre os preços futuros, ninguém pode prever, pois não há bola de cristal, mas não é preciso que ocorra quebra do sistema para que se reconheça uma bolha.

É importante ressaltar que minha opinião é de que há bolha, sim, mas existem outras teorias, outras definições de bolha, outras inúmeras interpretações. Economia não é uma ciência exata. Logo, nem está certo quem diz que há bolha nem está certo quem diz que não há. Eu e muitos economistas costumamos brincar que a economia é a ciência do "Depende..." rsrs.

Portanto, a resposta para a pergunta inicial é TALVEZ, dependendo do argumento.